Завершене будівництво чи ні?!

Як свідчить Цивільний кодекс України (ст.ст. 177, 181), одним з об'єктів цивільних прав, є нерухомі речі. З цього можна зробити висновок, що об'єкти незавершеного будівництва це - специфічна нерухомість, адже саме до завершення будівництва (ст. 331, ч.3 Цивільного кодексу) особа вважається тільки власником будівельних матеріалів і обладнання, які використовувалися в процесі будівництва.

Зазначена вище норма закону не визначає конкретно моменту, коли саме будівництво вважається завершеним, тобто, коли об'єкт набуває статусу нерухомості. Хоча, згідно з ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будови, будівлі тощо) виникає саме з моменту завершення будівництва (створення майна), прийняття нерухомого майна до експлуатації та реєстрації права власності на нього.

Але, в разі необхідності, власник матеріалів і обладнання, які використовуються в процесі будівництва на підставі ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу, може сам розпорядитися об'єктом незавершеного будівництва. Для цього необхідно буде зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва. Подібні дії можуть бути здійснені на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, проектно-кошторисною документацією і документів, в яких міститься опис об'єкта незавершеного будівництва.

До недавнього часу названа норма перебувала в «мертвій точці». Порядку її реалізації не існувало. На сьогоднішній день такий порядок успішно працює і чітко розроблений в IV розділі Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно (Наказ Міністерства юстиції України № 1692/5 від 28 липня 2010 року).

Державна реєстрація права власності на даний об'єкт буде проводиться з урахуванням пп. 4.2 та 4.3 Тимчасового положення

Вчинення подальших операцій з об'єктами незавершеного будівництва державна реєстрація права власності на даний об'єкт буде проводиться з урахуванням пп. 4.2 та 4.3 Тимчасового положення. Отже, для реєстрації права власності на придбаний об'єкт незавершеного будівництва громадянин зобов'язаний надати документи, які підтверджують його право на земельну ділянку, на якій побудований об'єкт і всю вище перераховану дозвільну документацію. В даному випадку може знадобитися професійний супровід угод з нерухомістю - допомога досвідченого юриста нашої компанії, який в максимально швидкі терміни зможе забезпечити надійний результат операції.

Вся "сіль" майбутньої справи в тому, що після укладення договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва у покупця не буде документів, що підтверджують його право на землю. Хоча норма ст. 120 Земельного кодексу України, яка говорить, що до громадянина, який придбав об'єкт нерухомості, переходить і право на землю під ним, на практиці абсолютно себе не виправдовує. Насправді, статтю 125 Земельного кодексу про те, що право на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації, ніхто ще не відміняв. Більше того, її, дійсно, не можна скасовувати. Сам по собі договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва далеко не є правовстановлюючим документом на земельну ділянку. Тільки на його підставі, не можна зареєструвати землю на нового власника нерухомості.

Якщо об'єкт нерухомості перебуває на земельній ділянці, що перебуває у власності у продавця об'єкта незавершеного будівництва, то проблема буде тільки в термінах реєстрації земельної ділянки. Справа ось в чому, якщо продавець був тільки орендарем, або, ще гірше, постійним користувачем землі, ситуація набагато ускладниться. В цьому випадку, покупцеві нерухомості необхідно буде укласти договір оренди земельної ділянки. Тільки в цьому випадку, у нього виникне право оренди на земельну ділянку.

Фактично, право оренди прирівнюється до речового. Статті 16, 30 Закону України «Про оренду землі» і стаття 792 Цивільного кодексу України не змінені. З усього цього виходить, що для розірвання договору та укладення нового договору оренди землі, необхідна буде згода орендодавця.

Ще раз підкреслюємо, що проблем бути не повинно, якщо земля знаходиться в приватній власності. Одночасно з укладанням договору купівлі-продажу недобудованого об'єкта, можна «переукласти» і договір оренди землі.

Але бувають і ситуації, коли вирішення питання можна чекати роками, якщо земля є власністю держави. А от в 99% випадків, право постійного користування зовсім не може бути переоформлено на покупця, так як суб'єктний склад даних правовласників обмежений частиною 2 статті 92 ЗК України. В цьому випадку, власнику об'єкта незавершеного будівництва необхідно буде орендувати земельну ділянку під ним або викупити її. А на будівництво об'єкта незавершеного будівництва, покупцеві потрібно буде переоформити всі дозвільні документи.

З усього перерахованого можна зробити висновок, що у покупця, який придбав недобудований об'єкт нерухомості, довгий час буде відсутнє право власності на такий об'єкт. До тих пір, поки новий власник буде оформляти необхідні документи для реєстрації його права власності на недобудований об'єкт, за зобов'язаннями продавця може бути накладено арешт. На жаль, подібна практика існує на сьогоднішній день. В даному випадку БТІ, навіть, при наявності всього комплекту документів, обов'язково відмовить у реєстрації права власності, хоча дані дії БТІ, згідно з п. 3.1, 3.5 Тимчасового положення, будуть незаконними. Покупцеві ж не залишиться вибору, як оскаржувати ці дії в судовому порядку.

Варто також зазначити, що не відповідають ч. 3 ст. 331 ГК України норми Тимчасового положення, що вимагають здійснення реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва за процедурою первинної реєстрації. Так, ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України містить норму про первинну реєстрацію права на об'єкт незавершеного будівництва.

Після того, як право власності на об'єкт незавершеного будівництва буде зареєстровано, в розумінні частини 3 статті 331 ЦК України, він буде об'єктом нерухомості, а не сукупністю будівельних матеріалів. Тому, право власності на даний об'єкт нерухомості має бути зареєстровано без надання правовстановлюючих документів на земельну ділянку та дозвільних документів на будівництво. Виключення, якщо новий власник продовжує будуватися, але в такому випадку в нього будуть всі необхідні документи.

Нова процедура реєстрації прав на нерухоме майно

З 2012 року діє нова процедура реєстрації прав на нерухоме майно, яка затверджена Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, (Постанова КМУ № 703от 22 червня 2011). За новою процедурою немає посилання на те, що реєстрація права власності при подальшому відчуженні повинна проводиться в тому ж порядку, що і первинна реєстрація (ст. 72-77).

Юристи нашої компанії знають безліч випадків, коли реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва можлива і без переоформлення прав на землю та дозвільної документації. Звертайтеся за кваліфікованою допомогою юриста із земельних питань, і ми з радістю допоможемо Вам вирішити, навіть, найважче питання, що стосується землі, нерухомості тощо.