Діти боржника та їх право на житло

За логікою, при примусовій реалізації житлового приміщення боржника, за умови наявності неповнолітніх членів сім'ї, необхідне отримання попередньої згоди органів опіки та піклування. Але абсолютно іншу думку з цього приводу має державна виконавча служба (ДВС).

Велика кількість українців, що взяла в кредит нерухоме майно, у зв'язку з економічною кризою, не має матеріальної можливості для погашення заборгованості перед банками. У свою чергу, банки діють рішуче, направляючи стягнення на іпотечне майно, використовуючи як правовий інструмент або виконавчий напис нотаріуса, або рішення суду. В кінцевому підсумку, примусова реалізація нерухомого майна здійснюється через органи ДВС.

Заборона реєстрації дитини в іпотечному договорі

Незважаючи на те, що одним з істотних умов укладення іпотечного договору для банку є відсутність зареєстрованих за даною адресою неповнолітніх дітей, часто в договорі іпотеки встановлюється і заборона в подальшому реєструванні неповнолітніх дітей за адресою предмета іпотеки без згоди на те банківської установи.

Закон України "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання на Україні" говорить, що в реєстрації дітей за місцем проживання батьків лише на підставі відповідного застереження в договорі іпотеки або договорі купівлі- продажу не може бути відмовлено. Багато позичальників, підписують даний пункт договору прямо-таки "закривши очі" на написане, бо, згідно законодавству, вважають свої дії цілком правомірними, і реєструють за даною адресою неповнолітніх дітей після укладення самого договору іпотеки.

Необхідність отримання попередньої згоди органів опіки та піклування

Але в цьому випадку існують і свої нюанси, оскільки частина 4 статті 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей" вказує, що для укладення будь-яких угод щодо нерухомого майна, право власності, на яке, або право користування яким мають діти, потрібний попередній дозвіл органів опіки та піклування.

Таким чином, наше українське законодавство встановило необхідність отримання попередньої згоди органів опіки та піклування не тільки щодо нерухомого майна, власником якого є дитина, але і нерухомого майна, яким дитина має право користування. Крім того, зазначена норма закону не містить застереження про те, що її поширення зачіпає угоди, укладені батьками цих дітей.

У свою чергу, Закон України "Про охорону дитинства" (ч.2 ст 18) передбачає, що діти - члени сім'ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.

І в цьому випадку, досить спірним моментом правозастосування є необхідність отримання згоди органами ДВС при здійсненні примусової реалізації житла боржника, в якому проживає і зареєстрована дитина, так як ні Закон України "Про виконавче провадження", ні Інструкція про проведення виконавчих дій не містять норми, що вимагають попередньої згоди органу опіки та піклування на примусову реалізацію такого описаного нерухомого майна.

А що виконавча служба?

Однак, відповідно до статті 1 Закону України "Про виконавче провадження", державний виконавець при здійсненні своїх повноважень керується не тільки своїм спеціальним законом, бо в роз'яснювальному листі директора Департаменту ДВС Україна від 20 січня 2007 року зазначено, що при зверненні стягнення на майно боржника та реалізації такого майна спеціалізованими організаціями на публічних торгах державний виконавець зовсім не потребує попереднього погодження з органами опіки та піклування.

У своїх діях виконавець керується тим, що звернення про стягнення на майно боржника є правовим наслідком порушення останнім певного зобов'язання, і вказане повністю виключає волевиявлення боржника і не є угодою.

Виходячи з вищесказаного, органи ДВС вважають, що реалізація житла боржника, яким має право користуватися дитина, не є угодою і тому на дані правовідносини норми частини 4 статті 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей "не поширюються.

З правової точки зору, з даними висновком виконавчої служби складно погодитися. Закон України "Про виконавче провадження" (ч.1, ст.62) наказує, що реалізація арештованого майна, крім майна, вилученого з обігу за законом, та майна, зазначеного в частині 8 статті 57 цього Закону, здійснюється шляхом його продажу на публічних торгах, аукціонах або на комісійних умовах.

Саме по собі поняття "публічні торги" встановлено в пункті 2.2 Тимчасового положення про порядок проведення публічних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, яке затверджене наказом Мін'юсту України № 68/5 від 27 жовтня 1999 року. Відповідно до цього, "публічні торги - продаж майна, в результаті якого його власником стає покупець, який запропонував у ході торгів найвищу за нього ціну". Таким чином, законодавство і Мін'юст України встановлюють, що реалізація майна боржника здійснюється шляхом його продажу. А це вже говорить про можливість застосування до даних правовідносин положень Цивільного кодексу України (ГК), бо саме в Цивільному кодексі і міститься саме поняття продажу майна.

Як зазначалося раніше в роз'яснювальному листі керівника Департаменту ДВС України вих. № 25/7-33? 41 від 20 січня 2007 року, підставою невіднесення продажу майна на торгах до угоди було те, що у боржника - власника виставленого на торги нерухомого майна відсутнє вільне волевиявлення на продаж свого майна. В цьому випадку, продавцем зазначеного нерухомого майна вважається не сам боржник, а вже відділ ДВС, в особі спеціалізованої організації. Таким чином, його можна віднести до угоди, а саме, до договору купівлі-продажу.

Крім того, стаття 658 Цивільного кодексу прямо вказує, що продаж майна у примусовому порядку можлива і не прямим власником цього майна.

Виходячи зі сказаного і посилаючись на положення частини 4 статті 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей", а також того, що під час проведення громадських торгів полягає угода про передачу майна у власність, сторонами якої є покупець - учасник торгів і продавець - відділ ДВС в особі спеціалізованої організації, що організовує і проводить ці торги, державний виконавець повинен перед торгами обов'язково отримати попередню згоду органу опіки та піклування.

У свою чергу, органи опіки та піклування, не бажаючи брати на себе відповідальність, дуже неохоче дають свою згоду на укладення угод, які відносяться до нерухомого майна, права власності або права користування яким мають діти, у випадку, якщо у них немає іншого житла, незважаючи на те, що з подібним проханням звертаються не батьки дітей, а посадова особа органу ДВС.

Проведення публічних торгів

Отже, при проведенні публічних торгів укладається угода, і в цьому випадку, дуже істотною представляється правова позиція вищої судової інстанції, щодо спірного правового питання про те, полягає чи при примусової реалізації органами ДВС нерухомого майна боржника угода, або ж така дія не підпадає під її ознаки?

Як приклад, можна привести судове засідання Верховного суду України, який у своєму визначенні в рамках цивільної справи про виселення вказав, що "публічні торги за своєю правовою природою - це продаж майна, на яке звернено стягнення і яке підлягає реалізації. Власником цього майна стає покупець, який запропонував за нього в ході торгів найвищу ціну. Таким чином, під час проведення громадських торгів укладається угода про передачу майна у власність, сторонами якої є покупець - учасник громадських торгів, яким може бути фізична або юридична особа, і продавець - відділ ДВС в особі спеціалізованої організації, яка організовує і проводить ці торги за договором з ГІС. Визнання угоди недійсною можливе з підстав, передбачених Цивільним кодексом України ".

Звідси випливає, що в зазначеному визначенні Верховного Суду України міститься два корисних для боржника правових рішення. Одним з них буде те, що під час громадських торгів укладається угода про передачу майна у власність, і вона може бути визнана недійсною з підстав, передбачених Цивільним кодексом. І друге рішення - сторонами угоди є покупець і продавець - відділ ДВС в особі спеціалізованої організації. А значить, що продавцем виставленого на громадські торги нерухомого майна боржника є не сам боржник, а саме відділ ДВС.

Подібна правова позиція існує і в постанові Вищого господарського суду України.

Беручи до уваги те, що судова практика з часом змінюється, дуже важливою є правова позиція з цього питання Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ. Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в подібній правовій позиції вказала, що публічні торги за своєю правовою природою - це продаж майна, на яке звернено стягнення.

Власником такого майна стає покупець, який запропонував у ході торгів найвищу за нього ціну. Таким чином, під час проведення громадських торгів укладається угода про передачу майна у власність, сторонами якої є покупець - учасник торгів і продавець - відділ ДВС в особі спеціалізованої організації, яка організовує і проводить ці громадські торги.

Якщо спробувати порівняти визначення колегії суддів Верховного Суду України та колегії суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ з питання віднесення продажу майна на громадських торгах до угоди, то їх текст практично повністю збігається. Значить, можна робити відповідні висновки.

У будь-якому випадку, якщо виникає проблемна ситуація з будь-якого правового питання, необхідно відразу ж звертатися за допомогою кваліфікованого фахівця, який завжди зможе швидко і якісно вирішити будь-яку ситуацію, зберігши при цьому Ваш час і спокій, захистивши Ваші інтереси і права в судовій інстанції. Звертайтесь, будемо раді допомогти!