Оренда нерухомості

Справа в тому, що період 2000-х років знаменний тим, що значна кількість об'єктів нерухомого майна була оформлена як раз на фізичних осіб. Цьому сприяли певні вигоди в оподаткуванні, а також фактор більш якісного захисту прав самого власника. Подібна спрощена система оподаткування як раз і дозволяє здійснити певну економію коштів у податкових платежах.

Сама схема полягає в створенні фізичною особою (кількома фізичними особами) юридичної особи з передачею в статутний капітал такій юридичній особі права користування та передачі в оренду житлових та нежитлових приміщень.

Наприклад, особа внесла право користування і право передачі в оренду до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ). Які ж вигоди прибутку несе варіант здачі в оренду нерухомості юридичною особою-єдинником, в статутний капітал, на яку власник (власники) передав право користування і право передачі в оренду такої нерухомості?

Такий варіант допомагає уникнути сплати податку на прибуток (15% - для фізичних осіб-підприємців, 17% - для фізичних осіб, не зареєстрованих як ФОП з щомісячним доходом понад 10 мінімальних зарплат), сплати податку на додану вартість - 20% (за умови обрання варіанту оплати 5% від суми доходу без реєстрації платником ПДВ). При цьому сума єдиного податку становитиме 5% від суми доходу без реєстрації платником ПДВ, або ж 3% від суми доходу з обов'язковою реєстрацією платником ПДВ. Логічно, що оптимальною ставкою в даному випадку є 5% від суми доходу. Важливий і той факт, що податок на дивіденди, в кінцевому підсумку, становитиме 5% від суми дивідендів.

Таким чином, суми податкових відрахувань при звичайному порядку складуть до 40% від суми доходу для фізосіб-підприємців, не менше 17% від суми доходу - для фізичних осіб, не зареєстрованих як ФОП , а за цією схемою - лише до 10%. Для фізичної особи виграш у податкових платежах є більш ніж очевидним.

Що таке внесок в статутний капітал?

Що ж таке майнові права?

Згідно з українським законодавством (ст. 190 Цивільного кодексу), майнові права мають пряме відношення до майна громадянина, тобто неспоживних речей, які містять в собі право володіння, право користування і право розпорядження.

Ст. 177-178 того ж законодавчого документа, майнові права визначає як об'єкти цивільних прав, які можна вільно відчужувати і вони можуть переходити від однієї особи до іншої, якщо такі не вилучені з обороту, обмежені в обороті, або не є невіддільними від фізичної або юридичної особи.

У свою чергу, згідно з Законом України «Про господарські товариства», внеском до статутного капіталу можуть бути грошові знаки, цінні папери, інші речі, або майнові та інші відчужувані права, що мають грошову оцінку. При цьому підкреслюється, що використовувати для формування статутного капіталу господарського товариства бюджетні кошти, кошти, отримані в кредит або під заставу, векселі, майно державних підприємств, що не належить приватизації, майно, що перебуває в управлінні бюджетних установ суворо забороняється.

Господарський кодекс України розглядає це питання зовсім інакше: «Внеском учасників та засновників господарських товариств можуть бути будівлі, будівлі, обладнання та інші матеріальні цінності, цінні папери, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями і спорудами, а також інші майнові права (включаючи майнові права на об'єкти інтелектуальної власності), гроші, в тому числі, в іноземній валюті».

З вищесказаного випливає, що майнові права користування та передачі в оренду нерухомості виступають як оборотоздатні об'єкти цивільних прав, крім випадків, які передбачені ст. 178 Цивільного кодексу України, і можуть передаватися Учасниками ТОВ як внесок до статутного капіталу цього ТОВ.

Оцінка та передача майнових прав до статутного капіталу

Для реалізації запропонованої схеми на практиці необхідно провести оцінку і передачу майнових прав та провести державну реєстрацію юридичної особи.

Сама по собі процедура оцінки та передачі майнових прав до статутного капіталу не містить великих відмінностей від процедури оцінки та передачі речей. Але необхідно враховувати ті моменти, які характерні саме для майнових прав.

На сьогоднішній день вже усталеною є практика оцінки внеску за погодженням між учасниками товариства або ж оцінка незалежним експертом. В нашому випадку, оцінка внеску із залученням незалежного експерта не є обов'язковою. Цілком достатньо буде оцінки внесків за погодженням учасників з оформленням відповідного акта оцінки внеску в статутний капітал товариства. Нормативів і правил оцінки учасником майна законодавство не встановило. Значить, вартість внесених прав визначається виключно самим учасником. Оцінка фіксується у відповідному Акті оцінки, який підписується учасником.

На підставі акта приймання-передачі слідує передача внеску в статутний капітал. Підписується він кожним учасником і особою, уповноваженою Загальними зборами засновників (директором і т.д.) на прийом майна. Сама ж процедура оцінки та передачі відображається в протоколі Загальних зборів засновників товариства й у статуті Товариства (згідно з листами Держкомпідприємництва № 8022 від 16.11.2004 року від 27.02.2009 року № 1930).

Документом, що підтверджує наявність права користування та права передачі в оренду майна, в цьому випадку буде Статут ТОВ. Природно, що вимоги до тексту Статуту будуть трохи відрізнятися від стандартних, наприклад: необхідна присутність в тексті Статуту можливості внесення майнових прав в статутний капітал ТОВ, докладний опис процедури оцінки, порядку внесення вкладу (а також повернення учаснику), термін на який передається вищевказане право. Крім того, необхідно докладно описати вид, грошовий еквівалент внеску, правовстановлюючі документи.

Реєстрація та подальша діяльність

Правом передачі майна в оренду (ст. 761 ЦК) володіє власник речі, або особа, якій належать майнові права. З цього випливає, що юридична особа, в статутний капітал якої внесено майнові права на передачу в оренду майна, має повне право на передачу такого майна в оренду, укладення договорів, отримання платежів і т.д.

Українське законодавство не передбачає особливостей процедури проведення державної реєстрації. Тому до 2011 року державні реєстратори просто відмовляли в процедурі проведення реєстрації подібної юридичної особи на підставі відсутності документа, що підтверджує формування 50% статутного капіталу ТОВ. На сьогоднішній день перешкодою для реєстрації може бути хіба що суб'єктивне небажання чиновника, засноване на певній нестандартності процедури.

Особливостей обліку в органах статистики, органах Державної податкової служби, органах Пенсійного фонду України також немає, як і особливостей отримання свідоцтва платника єдиного податку. Звичайно ж, необхідно знати, що Податковим кодексом на сьогодні встановлено ліміт в 5000000 грн. до загального річного доходу компанії - платника єдиного податку.