Замінити договір застави договором купівлі-продажу

Досить-таки часто на сьогоднішній день використовуються схеми недобросовісної наживи, в основу яких входить проста людська довірливість українських громадян. Суть подібних історій досить проста: "шахрайським" способом при укладанні договору позики одночасно як забезпечувальний захід полягає не договір застави, а договір купівлі-продажу квартири.

При цьому, якимось дивом, позичальника запевняють, що як тільки він виплатить всю суму боргу, квартира тут же перейде знову до нього у власність, природно, за договором купівлі-продажу . І багато людей ведуться на це, ні краплі не сумніваючись у порядності та грамотності складання документів. Як результат, після укладення подібних угод позики та купівлі-продажу, позичальник сумлінно виплачує свій борг, а його квартира переходить в результаті відплатних махінацій до нових власників, які потім і пред'являють позови про виселення довірливих і, на жаль, уже колишніх господарів.

На превеликий жаль, це не голі слова, вони підтверджуються численними судовими розглядами, жертвами яких, в кінцевому підсумку, стають довірливі громадяни, не потурбувавшись перед укладенням подібної угоди хоча б порадитися зі знаючим юристом з питань нерухомості.

Наведу приклад з однієї судової справи, яка зовсім недавно розбиралася з участю наших адвокатів. З метою отримати грошовий кредит, позивачі звернулися в Фінансову компанію "Р.", в якій був укладений договір позики з Т. і М. з одного боку, і фізичною особою - М., з іншого боку.

Згідно з умовами укладеного договору, позивачі отримували в борг грошову суму в розмірі 200 000 грн. під 14,9% річних і зобов'язалися повернути зазначені гроші з відсотками не пізніше 01.05.2012 р.

Крім того, в п. 7 складеного договору було записано: «В якості забезпечення позики Позичальник передає у власність К. (вже іншій особі, не кредитору) квартиру, яка належала на праві спільної часткової власності Т. і М.

Шахраї довго не роздумуючи, одночасно з зазначеним договором позики, в той же день уклали договір купівлі-продажу квартири, який тут же був зданий на реєстрацію в Управління Держреєстру. Операція успішно пройшла державну реєстрацію.

Всі зазначені угоди були проведені дуже оперативно, в один день.

Як результат шахрайських дій, новий власник К. укладає через три місяці інший договір купівлі-продажу з І. ("добросовісний набувач житла").

Природно, що власник І. зажадав негайного звільнення квартири, що належить йому, згідно з договором купівлі-продажу. Звернувшись до адвоката, позивачі дізнаються, що їх права і законні інтереси незаконно порушені, так як вони позбавлені належного їм житла, замість договору застави був укладений договір купівлі-продажу, підмінивши, по суті, забезпечувальну міру виконання зобов'язань за договором позики.

Крім того, що колишні власники квартири залишилися просто-таки викинутими на вулицю, вони ще й повинні за договором позики, який, до речі, ніким не визнаний недійсним, повернути суму позики в 200 000 грн., та й з відсотками. Ось така історія. На жаль, на сьогоднішній день, не поодінока. Мимоволі виникає питання: як і чому люди, перед тим, як укласти подібну угоду не порадяться з компетентним у цьому питанні юристом?

В результаті, колишніми господарями були заявлені позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним на наступних підставах: не відповідність вимогам закону (так як в даному випадку закон передбачає укладення договору застави) і на підставі уявності угоди (угода була безгрошовою і, по суті, заміняла іншу угоду).

У свою чергу, новий власник теж не мовчить, як відповідь на подібні дії, подає свій позов про виселення колишніх господарів.

На судовому процесі і кредитор, і перший набувач квартири говорять зовсім різні речі: в один голос заявляють, що не знайомі один з одним і хоча угоди здійснені в один день, але в різний час. Такі висловлювання звучать, незважаючи на те, що в договорі позики було конкретно вказано прізвище особи, з якою в якості «забезпечувального заходу» укладався договір купівлі-продажу.

Оскільки в договорі відчуження квартири було зафіксовано, що сума в 990 000 грн. оплачена до підписання договору купівлі-продажу поза приміщенням Управління служби державної реєстрації, кадастру і картографії, довести її безгрошовість практично не можливо. Відсутність розписки в отриманні грошових коштів стала дуже слабким аргументом. Суддя попросив уточнити, якому конкретно закону не відповідав договір купівлі-продажу. Природно, що позивач конкретно відповісти не зміг, а його впевненість в тому, що «все буде по-чесному, по-людськи» - аргумент в судах, безумовно, слабкий. Як результат, суд відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання договору купівлі-продажу недійсним, а поданий позов нового власника про виселення було задоволено. Суд апеляційної та касаційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції без зміни.

І як результат подібних судових розглядів - багато хто з ошуканих довірливих українців стоять пікетом біля власних дверей уже колишніх квартир, інші місяцями не виходять з квартир, не відкривають двері представникам державної виконавчої служби.

Наскільки відомо, зі слів моїх колег, практично, у всіх подібних позовах недалекоглядним колишнім господарям було відмовлено.

Природно, як і кожній нормальній людині, залишається тільки в черговий раз поспівчувати людям, але в той же час, в черговий раз, здивуватися людській недалекоглядності і безграмотності.

Але, як юрист, який працює з подібними і, не тільки, справами, хочеться, в черговий раз підкреслити, що вже якщо Ви і зважилися на ризикований вчинок, просто хоча б проконсультуйтеся у хорошого юриста, який зуміє попередити нещастя, розкрити очі на злочин, що може статися.