Як уникнути обману купуючи квартиру в недобудові?

Само по собі інвестування в житлове будівництво по сей день залишається досить ризикованим підприємством. Більшість будівельних афер здійснюються на початковій стадії будівництва.

Юристи нашої компанії настійно радять при виборі об'єкта інвестиції розглядати будинку готовністю понад 50% відсотків, так як навіть сама благополучна будівельна компанія не може повністю гарантувати здачі будинку в призначені терміни. Але відомо, хто не ризикує, той ... не живе! Якщо Ви все ж вирішили випробувати удачу та купити квартиру в будинку, який будується, поради професіоналів допоможуть Вам вберегтися від обману.

Обов'язково перевірити надійність забудовника

Це зробити досить-таки просто. Інвестор може своїми силами перевірити надану йому при візиті до відділу продажів, інформацію, що стосується забудовника. В цьому випадку використовуйте всі самі доступні джерела інформації, наприклад:

Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. За допомогою вилучення, з такого реєстру, можна дізнатися все про забудовника аж до складу учасників забудовника, статутний фонд самого підприємства, дані керівника, дату заснування підприємства-забудовника, не ліквідується воно, чи знаходиться в стадії банкрутства.

Державний реєстр обтяжень. Отримавши витяг щодо підприємства-забудовника, інвестора відразу ж стане зрозуміло чи існують які-небудь арешти, заборони на відчуження щодо майна підприємства-забудовника (у тому числі, і об'єкта будівництва).

Державний реєстр іпотек. Таким чином Ви зможете перевірити, чи не знаходиться в заставі (іпотеці) сам об'єкт будівництва.

Добре було б перевірити і судові справи, учасником яких виступає забудовник. Ці відомості можна отримати з Єдиного державного реєстру судових рішень, доступ до нього абсолютно вільний і, до того ж, безкоштовний.

Природно, що убезпечитися в повній мірі від майстерних шахраїв неможливо, але отримана таким чином інформація, дасть можливість виявити факти, які прямо або побічно, можуть впливати на можливість забудовника закінчити будівництво і здати будинок в експлуатацію.

Необхідна інформація про будівельні (інвестиційних) проектах

Зовсім не зайвою стане інформація про будівельні (інвестиційних) проектах, які вже були реалізовані забудовником. Добре було б скористатися і неофіційною інформацією з інтернету. Цікавими стануть новинні зведення, всілякі тематичні форуми і блоги, що стосуються сучасних новобудов. Хоча достовірність такої інформації бажає кращого, але дізнатися про існуючі конфлікти забудовника з іншими інвесторами або жителями прилеглих будинків буде цікаво і корисно, бо Ви точно будете знати, у що вкладаєте свої кревні.

Небезінтерсним буде і питання про правовий режим земельної ділянки, на якому проводиться або тільки планується будівництво. Обов'язково вимагайте пред'явлення забудовником правовстановлюючих документів на землю, наприклад:

    
• державного акта на право власності на земельну ділянку, договору купівлі-продажу, договору міни, договору оренди, договору суперфіцію (право забудови чужої ділянки), акта постійного користування земельною ділянкою. Уважно ознайомтесь з наданим документом, звернувши увагу на підписи, печатки, нотаріальне завірення і т.д.

Звичайно, до кожного зі згаданих документів, існують встановлені законодавством вимоги, тому ми рекомендували б скористатися в цьому випадку послугами хорошого юриста, який з точністю зміг би встановити справжність і правомірність існуючих документів.

Дозвільні документи на будівництво

Дозвільні документи на будівництво - ще один момент, на який інвестору обов'язково потрібно звернути свою увагу. Це можуть бути зареєстровані в місцевій архітектурно-будівельної інспекції декларація про початок будівельних робіт або дозвіл на початок будівельних робіт (в залежності від складності об'єкта будівництва). У разі відсутності у забудовника одного із зазначених документів, він не має законних прав на будівельні роботи, а побудований без таких документів об'єкт надалі визнають самовільним будівництвом, що, безсумнівно, стане додатковою головним болем для інвестора.

Згідно зі ст.4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", на сьогоднішній день заборонено інвестувати і фінансувати будівництво житлових об'єктів за рахунок коштів юридичних і фізичних осіб, крім як через цільові облігації , інститути спільного інвестування, фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю.

Але на сучасному ринку нерухомості існують альтернативні механізми покупки споруджуваної житлової нерухомості, наприклад:

    
• договору купівлі-продажу майнових прав на квартири; спільна власність;
    
• попередні договори купівлі-продажу квартири, купівля-продаж заставних і т. д.

Українське законодавство прямо не забороняє застосування зазначених категорій договорів при будівництві житла, але й не дозволяє. У зв'язку з подібною недомовленістю в законодавстві, існує ризик визнання в майбутньому договорів між забудовником і інвестором в судовому порядку недійсним, і не виключена можливість інвестору залишитися і без квартири, і без грошей.

На які умови договору, за коториму купується квартира, следут звернути особливу увагу

Як би там не було, але в будь-якому договорі, який Ви хочете підписати, повинна бути чітко прописана обов'язок забудовника (і терміни її виконання) з передачі інвестору необхідних документів для реєстрації права власності .

В умови договору необхідно включити умови про відповідальність забудовника за невчасну здачу житлового будинку в експлуатацію. Крім того, передбачте обов'язково право інвестора відмовитися від договору (розірвати договір).

Слід звернути увагу, що Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної сфери і житлового будівництва", забороняється до 01.01.2013 року дострокове одностороннє розірвання будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, у разі внесення покупцем 100% вартість житла, що купується.

Юрист нашої компанії, крім усього перерахованого вище, зможе провести ретельну ревізію тексту самого договору на предмет наявності прихованих платежів, убезпечивши Вас від зайвого марнотратства. Якщо вже Ви все-таки зважилися придбати квартиру в будинку, який ще й не починали будувати, будьте дуже передбачливі, заручитися підтримкою досвідченого юриста по житловому праву.